Výhody a úskalí koupě družstevního bytu

Výhody a úskalí koupě družstevního bytu

Výhody a úskalí koupě bytu v družstevním vlastnictví

Jak lze financovat koupi družstevního bytu?

Za poslední měsíce jako by se roztrhl pytel s prodeji bytů v družstevním vlastnictví. A to mne vedlo k zamyšlení nad jejich koupí, financováním a co pak s takovým družstevním bytem do budoucna.

První bytové družstvo u nás vzniklo více než před 130 lety. Po pádu komunismu byla družstva upozaděna na úkor bytů v osobním vlastnictví. Nicméně v dnešní době se díky stoupajícím cenám nemovitostí stává družstevní forma vlastnictví opět populární.  V současné době tvoří družstevní byty 9,4 % z obydlených bytů v ČR.

Výhody a nevýhody družstevního bytu:

obrazek3 Výhody:

obrazek1 Při koupi neplatíte daň z nabytí nemovitých věcí ve výší 4% z kupní ceny – nedochází k prodeji, ale k převodu členských práv a povinností.

obrazek7Jednodušší správa společného majetku - v bytovém družstvu se uplatňuje princip jeden člen – jeden hlas – bez ohledu na velikost bytu.

obrazek13png Větší vliv na výběr sousedů - legislativa družstvům umožňuje vyloučení neplatičů nebo výrazně problematických spolubydlících. Družstvo se také vyjadřuje k pronájmu družstevního bytu dalším osobám, ke kterému musí dát svůj souhlas.

obrazek5 Stavební úpravy pod kontrolou - při rekonstrukci bytu může nechtěně dojít i k zásahu do společných částí (zdí, nosných konstrukcí, systému dálkového vytápění apod.), které mohou mít vliv na statiku domu a další. Při stavebních úpravách družstevního bytu je potřebný souhlas. 

obrazek16png Nevýhody:

snimek_obrazovky_2019-04-09_v_0.55.55  Složitější způsob financování. Byt nelze dát jako zástavní protihodnotu financující bance.

obrazek8 Méně přehledné majetkové vztahy. Je třeba pečlivé přezkoumat, zda osoba nabízející ke koupi podíl v bytovém družstvu tento podíl skutečně vlastní a zdali je s ním spojeno nesporné nájemní právo ke kýženému bytu.

snimek_obrazovky_2019-04-24_v_22.16.17 Finance spravované bytovým družstvem. Doporučuji prověřit finance družstva, jakož i pověst jeho statutárních orgánů.  

 

Financování družstevního bytu

Zákon sice umožňuje zastavení družstevního podílu, banky však prozatím na takové bankovní produkty nejsou orientovány a bytová družstva možnost zastavení podílu z důvodu ochrany před neplatiči často ve stanovách vylučují.

Hotovost

Hotovost je nejjednodušší variantou financování obecně o to více u družstevních bytů. Zájemce podepíše smlouvu o podmínkách převodu družstevního podílu nebo rovnou smlouvu o převodu dr. podílu s ověřenými podpisy, uhradí cenu do advokátní úschovy a následně dojde na družstvu k fyzickému převodu dr. Podílu akceptací ze strany bytového družstva a je hotovo. To by byla paráda, kdy to tak bylo pokaždé

Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti

Toto je druhá nejjednodušší varianta, nicméně není příliš častá. Je třeba mít jinou nemovitost s dostatečnou hodnotou, kterou by mohl nabyvatel nabídnout bance jako zástavu. V takové případě vázne zástavní právo na druhé z nemovitostí. Převodce doloží bance smlouvu o podmínkách převodu dr. podílu s ověřenými podpisy, nájemní smlouvu nabyvatele a pak buď stanovy družstva případně potvrzen o možnosti převodu bytu do osobního vlastnictví podle dané varianty.

Předhypoteční úvěr 

Tato forma financování je možná pouze u bytů, které lze do 12měsíců od převodu dr. podílu na nabyvatele převést do osobního vlastnictví. V takovém případě banka vyčerpá peníze do advokátní úschovy na základě doložené smlouvy o podmínkách převodu dr. podílu nebo přímo smlouvy o převodu dr. podílu s ověřenými podpisy. Převodce nabyde byt a posléze činí jednotlivé kroky k převodu dr. bytu do osobního vlastnictví. Je to zejména úhrada veškerých závazků vůči družstvu a posléze podání daného převodu na katastr nemovitostí. Výhodou je, že prvopřevod dr. podílu do osobního vlastnictví je osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí.

Úvěr ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí 

Poslední variantou je financování ze stavebního spoření. Stavební spořitelny již mají produkty, které umožňují financování koupě-nabytí nemovitosti bez zástavy. Jsou zde o něco vyšší úrokové sazby a průměrná částka, kterou na tyto produkty uvolňují je 700tis Kč, pokud již stavební spoření vlastníte tak až 900tis Kč. Nově začínají na trh přicházet i produkty s vyššími částkami, nicméně je třeba zvážit měsíční finanční zatížení nabyvatele při vyšších úrocích za daný produkt.

 

Jaké jsou varianty bytů v družstevním vlastnictví?

Družstevní byt s možností převodu do osobního vlastnictví a bez možnosti. Jaký je v tom rozdíl a jak to vy jako laik poznáte? Tuto informaci by vám měl sdělit makléř zakázky, a nebo si ji můžete snadno ověřit u daného bytového družstva. Vodítkem je i ověření stavu na katastru nemovitostí. Pokud zadáte adresu bytu na katastr a objeví se vám pouze číslo popisné bez rozdělených bytových jednotek, nelze v tuto chvíli byt převést do osobního vlastnictví. Pokud jsou pod daným číslem popisným i jednotlivé byty, je zde velká pravděpodobnost, že byt půjde nyní nebo v budoucnu do osobního vlastnictví (OV) převést. Konkrétní stav je nutné ověřit u daného bytového družstva. Podmínkou převodu do OV je doplacení veškerých závazků převodce vůči družstvu, což je zůstatková část tzv. anuity (původní půjčka na výstavbu domu) a v dnešní době dost často i zůstatek dluhu na revitalizaci. Tyto částky zejména závazek spojený s revitalizací nebývají malé a často komplikují převod do OV a tím i samotný prodej nemovitosti.

A co když nejsou v domě vymezeny bytové jednotky? Je převod znemožněn?

Nikoli. I u domů, které nemají vymezeny bytové jednotky může v budoucnu dojít k převodu do OV, nicméně podmínkou je tzv. prohlášení vlastníka, což je vymezení jednotlivých bytů a s nimi spojený podíl na společných částech domu a pozemku pod domem. Tento postup si musí odhlasovat jednotlivý družstevníci v domě. Ne vždy se na tomto postupu shodnou a pak není jiná varianta než zachovat byt v družstevním vlastnictví a jako takový jej prodávat.

 

Družstevní byt ANO x NE?

Za mne určitě ano, pokud jste dostatečně bonitní, máte vhodnou zástavu a nebo jste si vybrali byt, který lze převést do osobního vlastnictví. Jen se připravte na to, že většina družstev jsou na trhu dlouhá léta a jejich procesy se příliš nezmodernizovaliČili obrňte se trpělivostí, vyberte si šikovného makléře, který vás převodem provede a v připravte se na poplatky, které jsou s převodem spojeny. Poplatek za převod dr. podílu, poplatek za převod do osobního vlastnictví, poplatek za potvrzení o možnosti převodu do osobního vlastnictví, poplatek za vystavení zůstatku anuity…..připomíná vám to jednu televizní reklamu? Mě taky – poplatek za poplatek. A poslední tečku udělá manipulační poplatek cca 30,- Kč za platbu poplatku na pokladně

 

Přeji pevné nervy a pohodový převod!

 

Nevíte si rady?  

Zavolejte mi nebo napište. Ráda vám poradím a obchodem provedu.

 

Vaše makléřka Andrea

 

 

Používáme cookies k optimalizaci našich webových stránek a našich služeb. Další informace o cookies najdete zde.

Nastavení